Extinción de condominio: la forma más barata de dividir una vivienda entre herederos o ex cónyuges
La extinción de condominio permite que un copropietario se quede con la vivienda completa pagando a los demás su parte, con ventajas fiscales enormes frente a la compraventa: AJD (1,5% Valencia) frente a ITP (10%) + plusvalía municipal. Es la solución ideal para herencias bloqueadas y divorcios.
Tribunal Supremo confirma: AJD en vez de ITP, sin plusvalía para el vendedor y valoración catastral para el impuesto.
1. Qué es la extinción de condominio y cuándo se usa
Es el procedimiento legal para acabar con la copropiedad de un inmueble: un copropietario (o varios) queda como único titular pagando compensación a los demás.
Situaciones habituales
- Hermanos que heredan vivienda y uno quiere quedarse con ella.
- Ex cónyuges que dividen bienes gananciales tras divorcio.
- Copropietarios de segundas residencias o locales comerciales.
Base legal
- Art. 400 Código Civil: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad».
- Art. 404 CC: Si es indivisible, se vende y reparte precio o se adjudica con compensación.
- Tribunal Supremo: AJD (no ITP) y sin plusvalía para cedentes.
2. Cómo se tramita: notaría (acuerdo) vs juzgado (conflicto)
Si hay acuerdo entre copropietarios, se firma escritura pública; si no, demanda judicial de división de cosa común.
Por acuerdo notarial (recomendado)
- Todos los copropietarios acuden al notario con DNI y nota simple.
- Se valora el inmueble (catastral o tasación) y se calcula compensación.
- Firma de escritura extinción condominio + pago + inscripción Registro.
Vía judicial (último recurso)
- Demanda de división de cosa común ante Juzgado Primera Instancia.
- Juez nombra perito para valorar; si es indivisible → subasta judicial.
- Costes: abogado, procurador, pericial + demora 1-2 años.
3. Impuestos en Valencia: por qué es la opción más rentable
TS confirma: extinción condominio tributa AJD (1,5% Valencia), NO ITP (10%), sin plusvalía para cedentes.
Quién paga qué
- Adjudicatario: AJD 1,5% sobre valor escritura + notaría (0,5-1%).
- Cedentes: Nada (ni ITP ni plusvalía municipal).
- Valoración: Catastral actualizada (no tasación libre).
Comparativa con compraventa
- ITP compraventa: 10% (20.000€ en vivienda 200.000€).
- Extinción: AJD 1,5% (3.000€) + ahorro plusvalía.
- Total ahorro: 15.000-17.000€ por operación media.
4. Pasos prácticos para extinguir condominio en 15 días
Proceso sencillo si hay acuerdo: valoración, compensación y firma ante notario.
Nota simple Registro Propiedad
Confirma titularidad, cuotas y cargas hipotecarias.
Valoración inmueble
Catastral actualizada (gratuita) o tasación pericial.
Acuerdo compensación
Adjudicatario paga a cedentes su cuota por transferencia bancaria.
Firma notarial + inscripción
Escritura pública, AJD y Registro en 5-7 días hábiles.
5. Documentos necesarios y errores a evitar
Preparar bien la documentación evita retrasos y problemas con Hacienda o Registro.
Documentos imprescindibles
- DNI/NIE todos copropietarios + poder si representación.
- Nota simple actualizada Registro Propiedad.
- Certificado IBI y últimos recibos pagados.
- Escritura origen copropiedad (herencia, compra, gananciales).
Errores habituales
- No liquidar deudas comunidad/IBI antes de firmar.
- Usar tasación libre en vez de catastral (más AJD).
- Omitir acuerdo escrito sobre muebles y enseres.
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